Чем опасен ипотечный кредит с переменной ставкой

Ипотечные заемщики в нашей стране вновь активизировались, беря рискованные кредиты с переменной ставкой

Согласно статистическим данным, доля таких кредитов только в крупных российских банках за три года после кризиса возросла практически с нуля до 40 процентов. А ведь именно эта категория заемщиков в разгар финансового кризиса 2008 года наиболее сильно подверглась риску неуплаты по своим кредитным обязательствам.

Вообще платежи по кредитам с переменной ставкой возросли в период кризиса в несколько раз, в то время как доходы заемщиков в этот период сильно уменьшились. Но, несмотря на прошлые проблемы, русский человек привык полагаться на привычное авось. Кроме прочего, стабильные 2010 и 2011 годы вернули потенциальным заемщикам веру в светлое экономическое будущее.

Что же подстегивает граждан брать такую неоднозначную ипотеку, в каких случаях заемщикам имеет смысл ввязываться в подобные авантюры и как им при этом минимизировать свои риски?

Вообще, ипотечный продукт с переменной ставкой обычно привязан для рублевых кредитов к ставке рефинансирования Банка РФ и к значению индекса MosPrime, а для долларовых или еврокредитов – к значениям индексов Libor или Euribor.

К одному из этих значений добавляется процент, который является маржой банка. Основную же роль в ипотеке с переменной ставкой играет ее изменение. То есть клиент принимает риск изменения процентной ставки на себя в случает изменения экономической ситуации или изменения курса валюты.

В 2008 году в связи с гипертрофированным ростом рыночных индикаторов, к которым привязываются переменные ставки, их уровень составил около 40% годовых. Для множества клиентов это привело к росту ежемесячного платежа в два-три раза.

Однако тут нужно знать и о том, что плавающие ставки по ипотечному кредиту могут не только расти, но и снижаться, и в этом случае заемщик получает значительную выгоду от стабилизации экономики и ему нет необходимости прибегать к рефинансированию своего кредита. А вот в случае финансовых потрясений и изменений валютных курсов этих заемщиков ждут весьма серьезные испытания. Например, вспомним практически 50% рост курса доллара по отношению к рублю в период кризиса, и станет понятно, что риски у таких заемщиков куда выше, чем вероятная выгода, поскольку она исчисляется лишь несколькими процентами, в то время как риск исчисляется десятками процентов.

Так почему же несмотря на такой неприятный недавний опыт российские ипотечные заемщики вновь заинтересовались этим видом ипотеки?

Скорее всего, главным толчком послужила стабилизация экономики и снижение основных индексов – MosPrime, Libor и Euribor. Кроме того у переменной ставки по ипотеке есть и другие существенные преимущества. Например, процентная ставка по кредиту с переменной ставкой не зависит от срока кредитования, а это существенно увеличивает выгоду для тех заемщиков, которые берут кредит на длительный срок. При выдаче кредита продукт с переменной ставкой на 1% дешевле кредита с фиксированной ставкой на самый маленький срок – до 7 лет.

В наших экономических условиях этот кредит востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто склонен к риску.

Клиентов привлекает то, что это наиболее дешевый продукт – разница между кредитом с фиксированной и переменной ставкой составляет 1,15-1,6%. Клиенты, выбирающие кредиты с переменной или комбинированной процентной ставкой, имеют доходы выше среднего и планируют погасить ипотечный кредит в течение трех-пяти лет.

Поэтому банкиры весьма охотно идут навстречу любителям острых ощущений и готовы фиксировать риски по кредитам с плавающей ставкой. Опять же - ставка по кредиту с переменной ставкой пересматривается не чаще одного раза в год, поэтому у клиента есть возможность подготовиться к смене заранее.

Также заемщик может взять ипотеку с комбинированной ставкой, где на 5 или 7 лет ставка является фиксированной, правда и средний срок кредита в РФ составляет именно 5-7 лет.

Из 57 основных банков-участников ипотечного рынка кредиты с переменной ставкой предлагают в рублях 18 банков, а в валюте - 12 банков. Сейчас доля кредитов с комбинированными ставками стремительно растет.

Перспектива у этого ипотечного продукта есть, поскольку в основе переменной ставки лежит более правильный подход с точки зрения ценообразования долгосрочных кредитов. К примеру, в странах с развитым ипотечным рынком продукты с переменной ставкой занимают значительную долю рынка – более 50 процентов.

Однако для успешного развития данного вида кредита и его роста необходима стабилизация экономики и ее уверенное развитие в течение нескольких лет подряд. Видимо, поэтому перспективы развития ипотеки с переменными ставками именно в нашей стране абсолютно неясны – и прежде всего из-за непонятности развития экономической ситуации в стране в целом и в среднесрочной перспективе в частности.