Валютные колебания стали угрозой для рынка ипотечного жилья
Курс доллара и евро за последние три месяца стремительно вырос по отношению к рублю, однако банкиры не советуют ипотечным заемщикам переводить валютные кредиты в рублевые, а эксперты, несмотря на бесконечные слухи о «второй волне кризиса», пророчат ипотеке в России дальнейшее бурное развитие.
Причина, по которой банкиры рекомендуют сохранять спокойствие, понятна - им нужно спокойствие клиентов как никому другому, а вот мнения экспертов расходятся.
Курс доллара вырос с августа по октябрь 2011 года примерно на 17 процентов, а евро – на 9. А ведь серьезное ослабление рубля по отношению к валюте кредита приводит к резкому росту ежемесячных платежей в рублевом эквиваленте.
Опять же - предсказать судьбу рубля в 2012 году пока не берется никто из профессионалов, и ипотечным заемщикам придется самим решать: продолжать выплачивать растущие ежемесячные платежи в валюте, если зарплату получаешь в рублях, или перевести кредит в рублевый диапазон, пока ситуация не стала такой критической, как в 2008 году.
Если заемщик уверен в росте курса доллара до уровня 37 рублей, ему стоит поменять валюту кредита. Иначе перевод приведет к еще большим тратам по ипотеке. А все потому, что после перевода долларового кредита в рублевый увеличится процентная ставка по данному кредиту. А ведь если ставка вырастет всего на 2 процента, то рублевый платеж заемщика увеличится как минимум на 30%, что равноценно росту курса доллара до 36,5 рубля. А вот если разница между рублевой и валютной программами составляет 3 процентных пункта, то будущий курс доллара должен быть не менее 39 рублей, чтобы этот перевод был равноценен.
По опыту прошлого кризиса понятно, что первыми под удар попадут заемщики валютных кредитов и кредитов с плавающей ставкой, но если заемщик принял решение о рефинансировании валютного кредита, он должен помнить, что смена валюты приводит к серьезному увеличению платежа.
Кроме того, в процессе рефинансирования у заемщика возникают новые расходы, связанные с получением кредита - комиссия банку за выдачу кредита, переоформление залога, госпошлина за госрегистрацию, а также страхование.
Есть и еще одно препятствие на пути перекредитования, и связано оно с залогом.
Многие банки готовы рефинансировать кредит лишь в том случае, если у заемщика есть недвижимость, не обремененная залогом. Тем не менее, банкиры отмечают, что в связи с изменениями, происходящими на рынке, финансисты начали получать достаточно много звонков с просьбой рефинансировать валютный ипотечный кредит.
Но ведь курсы валют могут как расти, так и падать, а просчитать на каком уровне установится граница взлета и падения доллара и евро практически нереально даже для экспертов. Поэтому ипотечному заемщику, взявшему кредит в валюте, необходимо следить за курсом, реально оценивать свои риски и не поддаваться панике, даже если в настоящее время курс валюты растет, никто не исключает, что через некоторое время она ослабнет. Однако рубль может укрепиться и через годы, а платить по валютным кредитам приходится уже сейчас. Сколько же придется переплатить по кредиту в данном случае?
Предположим, заемщик взял кредит на 30 тысяч условных единиц (доллары/евро) на 15 лет со ставкой 11,8% годовых. Курс доллара в начале мая 2011 года был на уровне 27,4 рубля, курс евро - 40,48 рубля. А это значит, что ежемесячный платеж в валюте составлял 356,2 условной единицы (9,762 тысячи рублей при долларовом кредите или 14,42 тысячи рублей при кредите в евро).
К концу сентября курс доллара вырос до 32,34 рубля, а курс евро - до 43,54 рубля. Ежемесячный платеж в валюте составил те же 356,2 условной единицы, но в рублях он возрос до 11,519 тысячи рублей - при долларовом кредите или до 15,51 тысячи рублей - при кредите в евро.
Переплата за весь срок кредита в валюте при таком раскладе составит 34,119 тысячи условных единиц, но в связи с ростом курса, в рублях она выросла на 168,3 тысячи рублей – до 1,103 миллиона рублей, а в евро на 104,4 тысячи рублей – до 1,486 миллиона рублей.
Из данного примера понятно, что валютный кредит при росте курса доллара/евро может привести к существенному увеличению переплаты по кредиту. Поэтому банкиры рекомендуют оформлять кредит в валюте своих доходов, а для большинства россиян – это все-таки рубли.
Однако, некоторые заемщики могут в расчете на будущее укрепление рубля взять валютный кредит по относительно невысокой ставке, на что многие из них и решаются в надежде сэкономить. Правда, специалисты и тут настроены пессимистически: сейчас далеко не самое удачное время для взятия ипотеки в валюте, если заемщик получает основные доходы в рублях.
Предположим, курс доллара составляет 32 рубля, а клиент хочет взять комбинированный ипотечный кредит на 3 миллиона рублей сроком на 20 лет. Фиксированная процентная ставка в рублях в первые пять лет будет 10,5%, а в долларах – 8,5%.
Ежемесячные платежи в первые пять лет составят около 30 тысяч рублей при погашении аннуитетными платежами, а если клиент выберет кредит в долларах, то платежи составят 830 долларов или по заданному курсу 32 рубля за доллар – 26,56 тысячи рублей. А это значит, что валютный платеж будет выгодней до того момента, пока курс доллара не достигнет 36,14 рубля, и это привлекает клиентов.
Правда, тут стоит сказать, что основная часть заемщиков, которые берут кредит в долларах либо евро – это обращающиеся в компанию иностранцы, которые приобретают недвижимость в России.
Банкиры считают, что валютные кредиты подходят лишь гражданам, получающим доходы в долларах или евро – для них не имеет значения курс валют относительно рубля, а ставки по валютным кредитам заметно ниже, чем по рублевым кредитам.
Так что же делать заемщикам, которые уже взяли валютный ипотечный кредит? Ведь курс валюты может продолжать расти, и это значит, что рассчитать кредитную нагрузку на год вперед просто невозможно.
Между проблемами фондового рынка и реальными проблемами с доходами заемщиков проходит не менее полугода, а иногда и целый год, но если дела пошли плохо, то лучше распланировать свои доходы и расходы на ближайшее время, а также находиться в постоянном контакте с кредитором.
Как только заемщик понимает, что в ближайшие месяцы будет сложно выплачивать ипотечный кредит, ему следует заранее обратиться в банк и сообщить о своих проблемах, ведь на решение по вашему запросу банку нужно время, и пока это решение не вынесено – вы должны продолжать платить по счетам.
Если же заемщик понимает, что кредит все равно не будет сил обслуживать, то нужно как можно быстрее решить досрочно погасить кредит и не накапливать долг перед банком.
А если банк отказывает в поддержке или предлагает неподходящие условия по рефинансированию, то нужно обратиться к финансовому омбудсмену, задача которого - найти механизмы воздействия на кредитную организацию, если окажется, что кредитор не прав.
Финансовым омбудсменом является член комитета Государственной Думы по финансовому рынку Павел Медведев.
Следует заметить, что в период мирового финансового кризиса 2008-2009 годов ипотека в России практически «умерла». Банки предлагали невостребованные ипотечные кредиты по ставкам более 20% годовых, а в это время многие заемщики были не в состоянии обслуживать даже взятые до кризиса кредиты. Именно для спасения этих граждан и была внедрена программа помощи с использованием реструктуризации ипотечных кредитов и отсрочки по платежам примерно на один год.
В настоящее время, несмотря на волнения на валютных рынках, банкиры сохраняют спокойствие по поводу будущего ипотеки в нашей стране. По мнению экспертов, существенных изменений в отношении выдачи и обслуживания валютных кредитов в ближайший год не будет. Это спокойствие основывается на политике государства в отношении развития ипотечного сектора.
В ближайшие полгода страну ждет реализация обещаний руководства по обеспечению доступности ипотеки.
Комментарии читателей Оставить комментарий