Что скрывается за низкими ценами на жилье в центре Москвы

Как известно, месторасположение квартиры в Москве одно из самых главных составляющих ее цены

Причем оно может оставить далеко позади даже количество квадратных метров, их качество и условия. Как пишет «Ъ», часто ветхие развалюхи поблизости Бульварного кольца бывают несоизмеримо дороже новых, удобных, больших домов даже у Третьего транспортного. Поэтому если согласиться с кое-какими неудобствами, даже квартиру с локейшном в самом центре можно купить по более или менее разумной цене…

Конечно, первое, что приходит в голову для экономии при покупке – это квадратные метры. Но в любом случае «ужиматься» можно до определенных рамок: ведь любые хрущевки и блочные дома, которые изредка встречаются в центре, все равно стоят очень дорого. А уж действительно малогабаритки в престижных районах столицы – и вовсе наперечет.

Например, на «Преображенской площади», пишет IRN, цитируя «Ъ», таких квартир множество – там строили целые дома гостиничного типа с кухнями-нишами для одиноких жильцов и малосемейных. А вот в центре таких домов практически нет. Все здешние малогабаритки строились в индивидуальном порядке и имеют, можно сказать, свою историю. К примеру, ставший знаменитым дом Нирнзее в Большом Гнездиковском переулке содержит, помимо обычных «полнометровых» квартир, и однушки для холостяков площадью 30 квадратов, двушки на 34,5 кв. м и трешки в 55 метров! Но таких представителей малометражек в исторической части города почти не отыскать - обычно это или результат дробления огромных дореволюционных квартир, или «эксперименты с метрами» первых советских пятилеток, или же бывшие дворницкие и подсобки.

«Малогабаритная квартира стоит априори меньше, чем полноценное жилье, не только ввиду своих небольших размеров, но и из-за крайне некомфортных условий для жизни. Кухня в таких квартирах обычно бывает около 3 кв. м, в большинстве случаев отсутствует полноценная ванная», - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Как пример аналитик приводит маленькую двухкомнатную квартиру на Трубной улице. Площадь этой малогабаритки всего 35 квадратных метров, и стоит она всего 8 миллионов рублей. Если сравнить эту цену со стоимостью нормальных двухкомнатных квартир в районе Цветного бульвара (примерно от 50 «квадратов»), то они обычно стоят приблизительно 12-13 млн рублей. Дмитрий Таганов рассказывает еще об одном малогабаритном варианте: подобную маленькую двушку можно найти на Большой Якиманке - за 37 кв. м жилой площади хозяева просят 10,5 млн рублей. Обычная же двухкомнатная квартира в этом районе обойдется на 1-1,5 млн рублей дороже. «Еще один пример — малогабаритная квартира площадью 26 кв. м в историческом центре на Волхонке,— продолжает Дмитрий Таганов. — Стоит она, конечно, недешево — 8,5 млн рублей, но не таких баснословных денег, как полноценное жилье в этом же районе». Если гнаться исключительно за месторасположением, то лучшего варианта можно и не встретить: здесь от этого кирпичного дома 1886 года постройки всего лишь 200 метров до кремлевской стены!

Надо сказать, что упомянутый специалистом «Инкома» дом на Волхонке богат на неплохие предложения. В нем же оказалась выставленной на продажу 80-метровая двухуровневая (!) двухкомнатная квартира за 14 миллионов рублей. Так, для сравнения – все подобные квартиры на Кропоткинской, одной из самых дорогих улиц в столице, начинаются с 20 млн. А в такой близости от Кремля – и вовсе с 30 миллионов. Опять же цена снижена за счет некоторых вполне ощутимых неудобств, которые были перечислены в объявлении: это совмещенный санузел, отсутствие лифта и балкона. Но и эти некомфортные условия - не повод для такой огромной скидки. Как честно объясняет представитель продавца, в квартире не узаконена перепланировка: по документам квартира одноуровневая, площадью всего 43 квадратных метра. К ним были прирезаны еще 17 «квадратов» снизу плюс чердак. «При этом соседи написали записки, что возражений не имеют, и получили за это деньги. Но чтобы все узаконить, нужны дополнительные затраты», - говорит риелтор. Так что при покупке этой квартиры покупатель очень рискует. Но и ощутимо выиграет, если все с бумагами сложится удачно.

Примерно таким же образом вырисовывается и еще одна группа дешевых квартир в престижных местах – предложения с юридическими проблемами. Например, коммерческий директор Tekta Group Роман Семчишин считает надежным способом приобретения недорогой квартиры в самом центре – найти жилье, которое требует ремонта. «Например, в начале Дубининской улицы однокомнатная квартира предлагалась за 6,4 млн рублей при стоимости аналогичных вариантов в соседних домах от 7,3 млн. В основном это квартиры, доставшиеся по завещанию. Если у наследников есть свое жилье, то они иногда предпочитают сразу получить живые деньги, а не возиться с ремонтом. Поэтому такие квартиры не являются частью цепочки альтернативных сделок, а выставляются с дисконтом на прямую продажу», - объясняет эксперт. Но несмотря на то, что Дубининская находится в Центральном округе столицы, назвать ее уж очень престижным районом невозможно.

Но зато есть Тверская, «центрее» которой улицу найти трудно. А ведь и там встречаются очень даже лакомые предложения с точки зрения цены. Хотя там, казалось бы, продавцу прямой смысл вложиться в ремонт и продавать свое жилье по конкурентоспособной цене. Но и в этом районе дисконтных квартир хватает – в основном скидки делаются из-за непригодного для нормальной жизни состояния квартир. К примеру, если взять старенький трехэтажный домик в Малом Палашевском переулке, 41-метровая однокомнатная квартира в нем на третьем этаже продается за 9 миллионов рублей. Сам продавец честно объясняет такую низкую цену просто: с 1930 года ремонта там ни разу не было.

Иногда бывает, что на цену влияют сразу несколько факторов: отсутствие ремонта, маленькая площадь. К примеру, не так давно за рекордную для центра Москвы цену (4 миллиона рублей) была выставлена однушка во 2-м Красногвардейском проезде. Учитывая, что дом находится прямо на первой линии домов от «Москва-Сити», в престижном месте – цена кажется просто странной. Но здесь сыграла свою роль маленькая площадь в 30,6 кв. м, стройплощадка (бывшая башня «Россия») прямо под окнами и необходимость капитального ремонта в квартире. «Там очень плохое состояние,— объяснили цену в разместившем объявление о продаже агентстве ООО «Центр недвижимости». — Правда, квартира временно снята с продажи, поскольку собственник засомневался, продавать ее или нет».

На самом деле в Москве продается все – даже квартиры вообще без ванной. И этот факт, конечно, тоже влияет на цену. К примеру, однушка в Сивцевом Вражеке, находящемся рядом с престижнейшим Арбатом, стоит всего 7,1 млн рублей – а это для арбатских переулков просто немыслимая цена. Причем собственники указали в объявлении, что готовы торговаться и дальше. Все дело в том, что дом, где расположена квартира, — это самый настоящий «конструктивистский эксперимент», пишет «Ъ». Тут и форма здания очень необычная, и ванные комнаты с окнами на улицу… А вот эта выставленная на продажу квартира в 30 кв. м – вообще и без душа, и без ванной (скорее всего, это просто бывшая подсобка). И несмотря на то, что из всей «сантехники» там только унитаз и раковина, прошлые владельцы в ней как-то жили. Новому хозяину все равно придется решать вопрос с мытьем и душем, а ставить душевую кабину вместо раковины, единственной «помывочной единицей» в квартире, тоже не вариант. Кроме этих недостатков, квартира нуждается в ремонте и находится на первом этаже. Поэтому и цена минимальная…

Кроме проблемных квартир без ремонта, ванной и так далее, встречаются предложения в престижных местах с дисконтом, достигающим 20-25% - такие квартиры можно приобрести у собственника, срочно продающего недвижимость по личным обстоятельствам, говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Но здесь, что называется, нужно ловить момент и держать свободные деньги наготове. «Бывают случаи, когда человек по работе вынужден переехать в другой город и выставляет свою недвижимость на продажу со скидкой, чтобы сократить сроки экспозиции», — рассказывает Дмитрий Таганов из «Инкома». Вот пример срочной продажи – однушка площадью 30,5 кв. м в кирпичном доме на Садовой-Черногрязской недалеко от метро «Красные ворота». Владельцы рассчитывали продать ее за 7 миллионов рублей. Если сравнить с ценами на подобные квартиры в этом престижном районе, то они приближаются к 8-9 миллионам рублей.

Надо сказать, если поставить себе цель непременно переехать в центр столицы за более или менее вменяемые деньги, то этого можно добиться. Единственное, нужно иметь под рукой всю сумму и понимать, что придется в будущем жилье или делать капитальный ремонт, или же разбираться с бюрократическими проблемами по юридической легализации квартиры. В любом случае все перечисленные в статье примеры квартир наверняка уже нашли своих новых владельцев – такова особенность дешевых квартир в престижных местах столицы: подолгу на рынке недвижимости они не задерживаются и разлетаются как горячие пирожки.