Как проверить «чистоту» и «историю» квартиры

Наверняка все, даже ни разу не приобретавшие или продававшие недвижимость, слышали об «истории квартиры»

И что же – нужно ли знать всю подноготную при покупке жилья на вторичном рынке? Ответ напрашивается сам собой: конечно же!

Ведь, приобретая недвижимость, нужно исключить абсолютно все риски, которые могут в результате привести к утрате или же к ограничению права собственности покупателя. Тем более что потерять по суду квартиру сегодня не так сложно. Поэтому давайте поговорим об истории квартиры – совокупности юридически значимых фактов, которые устанавливаются в результате анализа документов на объект недвижимости.

Обычно, говорит заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова, по запросу клиента юридическую проверку объекта на вторичном рынке проводят крупные компании, оказывающие услуги на рынке недвижимости. Она включает в себя комплекс мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, документов о возникновении и переходе прав собственности и иных документов) выбранного клиентом объекта. В результате проверки по желанию клиента ему выдается письменное заключение, в котором оцениваются сведения, полученные в результате юридической экспертизы, даются рекомендации о возможности минимизации или устранения рисков (если они, конечно, есть).

Обычно компания, проверяя «чистоту» квартиры, анализирует следующие моменты:

- выясняет, кто сейчас и в прошлом был зарегистрирован на этой жилплощади;

- какие лица временно не проживают в жилом помещении – находящиеся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и др.);

- есть ли существующие или возможные права третьих лиц на проверяемый объект;

- существуют ли факты нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в т. ч. и ранее проживавших;

- получение сведений на предмет наличия обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);

- есть ли в квартире произведенные «неузаконенные» перепланировки/переоборудования;

- при необходимости – сведения о том, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей;

- существуют ли задолженности по коммунальным/эксплуатационным платежам.

Обычно глубина юридической проверки зависит от истории недвижимости. Конечно, при наличии базовых юридических знаний можно проверить «историю квартиры» и самостоятельно. Но если квартира являет собой довольно запутанный объект с точки зрения наследства или зарегистрированных, в этом случае лишь внимательный взгляд юриста при исследовании документов может обнаружить подводные камни, составляющие риск владения квартирой. К примеру, если юрист видит, что в свое время в квартире, которую хочет купить потенциальный покупатель, были зарегистрированы дети, не включенные в приватизацию, которые на этот момент достигли совершеннолетия и могут претендовать на свою долю в квартире, он непременно предупредит покупателя о возможных рисках этого шага. Кроме того, в этом случае лучше, если риелторы возьмут заявление указанного 18-летнего ребенка о том, что он уже получил от родителей свою долю и на долю в продаваемой квартире претензий не имеет.

Но, к сожалению, как показывает практика, абсолютную проверку чистоты квартиры не в состоянии провести ни самый профессиональный риелтор, ни юрист, ни нотариус. Чтобы представитель риелторской компании мог проверить юридическую чистоту квартиры «по полной программе», он должен иметь прямой доступ абсолютно ко всем документам. Но, как известно, не все бумаги, которые касаются истории квартиры, выдаются риелтору без соответствующих полномочий. К примеру, обычно невозможно предугадать все, что касается возможных наследников первой очереди (детей), по простой причине, что иногда даже вдова умершего может не знать о детях от его предыдущих браков или же о внебрачных детях.

Для того, чтобы не подвергать риску такую серьезную покупку, как недвижимость (а для многих это – самое важное приобретение в жизни), на сегодняшний момент существует практически единственный механизм защиты ваших сбережений - титульное страхование. Только в этом случае добросовестный приобретатель в случае утраты права собственности сможет вернуть обратно стоимость квартиры в полном размере. Обычно ставки страхования дифференцированы в зависимости от срока страхования, стоимости объекта. Кроме того, в проверке «чистоты» квартиры вам помогут и страховые компании, которые будут заниматься вами: им также невыгодно, если вы обратитесь к ним за своими средствами. Так что юристы страховых компаний ведут серьезную проверку «истории» объекта и со своей стороны. Но и здесь нужно очень внимательно читать составленные страховой фирмой договора: важно тщательно изучить все условия страхового полиса и условия выплаты. Не забывайте о том, что выплата страховки возможна только в том случае, если ситуация, связанная с утратой права собственности, полностью соответствует условиям, предусмотренным в договоре страхования. Поэтому нужно очень внимательно отнестись к составлению договора титульного страхования.