Сомнительные сделки с покупкой квартиры – как их избежать

Существуют ли изначально «подозрительные» сделки на рынке недвижимости? Да – говорят специалисты-риелторы и юристы

К примеру, только за последние пару лет в Москве рассматривалось около 150 практически одинаковых дел: покупатели требовали через суд выселить из приобретенных ими квартир бывших жильцов, то есть тех, кто был в них зарегистрирован до этого. И, как отмечают юристы, большая часть судебных процессов закончилась для добросовестных покупателей недвижимости неудачно…

И таких историй, когда покупатели, не зная некоторых юридических тонкостей, сами подставляли себя под удар и подписывали договоры купли-продажи, немало. Известный адвокат Олег Сухов рассказывает, как избежать подобных ошибок и уже на стадии поиска квартиры отсеять все самые подозрительные варианты.

Так, если вы собираетесь купить квартиру с зарегистрированным в ней жильцом, как описано выше, то лучше сразу отказаться от подобной сделки. Но это, как пишет портал realto.ru, касается лиц, зарегистрированных в жилом помещении и когда-то отказавшихся от его приватизации. Дело в том, объясняет адвокат Сухов, что у таких жильцов есть право пожизненного пользования квартирой. Кроме того, если бывший владелец недвижимости написал завещание и указал в нем лиц, которые имеют право пользоваться данным жилым помещением после его смерти, то их невозможно выселить ни новым покупателям, ни наследникам. Приобретатель квартиры, в которой есть такой «проживающий», в результате станет просто формально собственником квартиры, но жить ему придется с посторонним лицом в качестве соседа.

То есть получается, на бумаге вы можете быть владельцем, а в реальности просто номинально собственником, и никакой суд не вправе выселить такого жильца из квартиры. Поэтому нужно добиться, чтобы подобные «проживающие» выписались  и освободили жилое помещение до подписания документа купли-продажи. Если же они почему-то сопротивляются, то подобную сделку лучше отменить сразу.

Следующий опасный вариант сделки, рассказывает Олег Сухов, - это сделка по доверенности. Данный вид довольно распространен, но нужно сразу насторожиться, если квартира продается по доверенности, а собственник жилого помещения не выходит на личный контакт или постоянно в отсутствии, ссылаясь на занятость. К подобным вариантам нужно подходить очень осторожно и сразу отказаться от сделки или же проверить все документы с особой тщательностью. Нужно помнить, что выданная собственником доверенность имеет временные ограничения: она имеет или сроки своего действия, или же может быть отменена продавцом у нотариуса.

Самое парадоксальное, что никто – ни покупатель, ни даже Росреестр могут не знать об ее отмене. А это означает, что потом заключенный договор купли-продажи может быть легко оспорен.

И второй случай, когда владелец жилья не выходит на связь, может означать, что он или вообще не в курсе продажи его квартиры, либо недееспособен или ограниченно дееспособен, или его вообще нет в живых. Согласитесь, все варианты для заключения сделки неприемлемы. Но если вы все же решились на подобную сделку, то нужно тщательнейшим образом проверить все документы, подлинность выписанных доверенностей, а также затребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете.

И еще один опасный, хотя на первый взгляд вроде бы безобидный вариант - незаконная перепланировка. Конечно, эта проблема при купле-продаже не настолько критична, как вышеописанные. Но все же подобная «предыстория» квартиры может попортить новому собственнику немало нервов, а также и денег. В исключительном случае можно даже потерять квартиру. Поэтому сразу при осмотре жилья нужно поинтересоваться, не проводилась ли перепланировка помещения и если да, была ли она законно оформлена. «Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто, - советует Олег Сухов, — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с нанесенными на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться».