Доступная ипотека по-царски

9 лет кредитных каникул, 4 процента годовых и другие особенности дореволюционных залогов

Москва XIX века. Изображение со страницы humus.livejournal.com пользователя humus

С какого времени ипотека стала использоваться в России в качестве эффективного инструмента работы с недвижимостью? В чем заключались ее главные отличия от современной системы жилищного кредитования? Какие преимущества и недостатки были ей свойственны?

Ипотека, о необходимости сохранения которой так долго (и пока без особого успеха) говорят наши чиновники всех рангов, была по достоинству оценена российским рынком недвижимости не 10, не 50 и даже не 100 лет назад, а гораздо раньше. Согласно утверждениям историков, впервые она сформировалась еще в феодальной Руси примерно в X-XI веках. И уже к семнадцатому столетию этот инструмент работы с недвижимостью получил довольно широкое распространение.

В знаменитом Соборном Уложении 1649 года (по мнению исследователей — одному из лучших правовых документов в Европе того времени), все особенности ипотеки были подробно описаны сразу в нескольких разделах. В частности, отмечалось, что сделки подобного типа могли совершаться между частными лицами при обязательном присутствии свидетелей и исключительно в письменном виде (так называемые «закладные грамоты»). Такие документы подлежали обязательному оформлению в Поместном приказе с обязательным «рукоприкладством» (простановкой подписей заемщиков и кредиторов), а земельные наделы принимались в залог исключительно с согласия всех ее владельцев. Срок давности по судебным разбирательствам в отношении вотчин составлял 40 лет, наследники владельца отвечали перед кредитором по данным обязательствам в случае его смерти. В подобных сделках ни при каких обстоятельствах не могли принимать участие представители духовенства, владения «служилых людей», а также наделы иностранцев-мусульман на русской государственной службе (как и вообще иноземцев на государевых должностях) не могли использоваться в качестве подобного залога. В качестве наказания за подделку подписей в некоторых случаях отрубали руку.

В XVIII веке ипотека в своей основной массе представляла собой передачу в залог земельных участков вместе с крепостными крестьянами. Наблюдалась прямая зависимость между количеством и, как ни кощунственно прозвучит, качеством крестьян и размером займа. В начале столетия каждая крепостная душа «тянула» на 10 рублей. Постепенно стоимость подобного залога росла, к середине века увеличившись в четыре раза. К концу века и позднее, в следующем столетии, например, во Вспомогательном банке за каждого крепостного «первого класса» (то есть находящегося в соответствующей губернии), доходила уже до 75 рублей.

Условия по ипотечному кредиту во времена Екатерины Второй были довольно необременительными. Сам срок ссуды вырос с одного года до десяти лет, годовая же ставка, наоборот, снижена на два процентных пункта — до 4% вместо 6%. Однако заемщики всячески уклонялись от возврата кредита, в госархивах сохранились документы, свидетельствующие о том, что в некоторых случаях потери кредиторов восполнялись из царской казны. На аукцион залоговую недвижимость по просроченной ссуде выставляли крайне редко, предпочитая другие пути. Так, однажды с целью возврата ипотечного займа Дворянскому банку «с молотка» пошли личные туалеты императрицы.

В 1786 году при созданном Залоговом банке была сформирована Страховая экспедиция, первое в истории страны учреждение, где страховали выданный ипотечный кредит. В двадцатые-тридцатые годы 19 века срок возврата ипотечного кредита вырос сначала до 24, а затем и до 37 лет. Но расходование полученных под залог недвижимого имущества средств было, говоря современным языком, во многом «нецелевым», по большей части проматывалось и «проедалось» заемщиками. Этот инструмент приносил госказне серьезные убытки.

В результате реформ 1860-1870 годов ипотека претерпела значительные изменения. Так, многие маломощные кредитные организации были либо ликвидированы, либо включены в состав образованного Государственного банка. Более того, если до этого времени такие кредиты были привилегией в основном дворянства (в некоторых случаях — купцов), то после преобразования ипотекой смогли пользоваться все слои населения, включая крестьян. В итоге в 1867 году общая сумма выданных ипотечных кредитов достигла 99,6 миллионов рублей, через семь лет она выросла до 294,9 миллионов, а через десять лет, в 1877 году, она увеличилась до 415 миллионов царских рублей.

По информации различных источников того времени, разброс ставок и сроков погашения займа был достаточно широк: от 4,5 до 11,5 процентов и от 11 до 67 лет соответственно. Но эти условия действовали для «привилегированного класса» в Государственном Дворянском Земельном Банке. Крестьянам же ипотека в Государственном Крестьянском Поземельном Банке предоставлялась на несколько иных условиях — срок погашения ссуды не более 52 лет, размер не превышал 75% от стоимости объекта залога, а общая стоимость кредита была в среднем на 20% выше. Однако во второй половине 90-х годов XIX века условия для них были смягчены, и малоимущие крестьяне могли брать кредит в размере полной рыночной стоимости земельного надела под 3,5-4,5% годовых.

К заемщикам и в том, и в другом учреждении предъявлялись специальные требования. Так, крестьянам запрещалось вырубать на заложенном участке лес (поскольку древесина была одной из главных статей экспорта в царской России). Среди прочих требований ко всем категориям заемщиков стоит отметить, например, наложение ограничения по аренде заложенного имущества, а также запрет на снос и продажу застрахованных объектов недвижимости.

В итоге к 1913 году в России была создана развитая и превосходно организованная система ипотечного кредитования. Во многом этому поспособствовала разумная политика банков. Кредиты под залог недвижимого имущества могли быть целевыми или нецелевыми, выдавались как наличными деньгами, так и облигациями (средства могли перечисляться также на специальный счет заемщика или непосредственно кредиторам).

В качестве обеспечения займа принималась как земля, так и строения. Все ипотечные кредиты подразделялись на краткосрочные и долгосрочные. Первые выдавались на период от 1 до 3лет, причем «кредитные каникулы» по ним могли длиться целых 9 лет. Вторые, в зависимости от качества недвижимости, предоставлялись либо на 15 лет (под деревянные строения), либо на 30 (под каменные здания). В случае просрочки платежей ежемесячная пеня по ним составляла в среднем 0,75% с момента образования до момента уплаты.

Если же объект залога все-таки выходил на торги за неуплату, то заемщику и в этом случае предоставлялись особые бонусы: в частности, он имел право погасить задолженность в течение двух льготных месяцев, затем в течение 6 недель после их окончания и, наконец, в течение 1 месяца после публичного объявления о начале торгов.

После событий октября 1917 года ипотечное кредитование было полностью аннулировано вместе с правом частной собственности, хотя в некоторых случаях оно все же применялась на специальных (и крайне выгодных для потребителя) условиях.