Квартирные рейдеры: стервятники рынка жилой недвижимости

О рейдерах, захватывающих большие заводы или коммерческие фирмы, не слышал разве что ленивый

В свое время эта тема горячо обсуждалась российскими СМИ. Однако в полку мошенников с недвижимостью прибыло — недавно появились так называемые квартирные рейдеры, промышляющие, как не трудно догадаться, захватом жилья.

Самое страшное, что жертвой этих мошенников может оказаться любой собственник квартиры, вне зависимости от социального положения, уровня доходов или стоимости жилья. При этом даже мошенниками квартирных рейдеров можно назвать лишь условно, так как они, в отличие от тех же «черных риелторов», действуют, увы, в рамках закона.

Итак, представьте, что вы сидите у себя дома, пьете чай или смотрите телевизор, как вдруг к вам в квартиру бесцеремонно входят крепкие молодчики и, потрясая перед вашим носом документами, заявляют, что в вашей квартире они приобрели долю и, соответственно, будут здесь жить. Жутковатая ситуация, не правда ли? Однако для многих людей это — жестокая реальность.

Что же дает возможность этим людям захватывать квартиры ничего не подозревающих граждан? Нередко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. При этом доля одного из них может быть совершенно мизерной, какая-нибудь 1/80 от площади жилья. Тут речь идет даже не о квадратных метрах, а о квадратных сантиметрах. Разумеется, использовать такую жилплощадь собственник не может, а потому решает ее продать, чтобы получить хоть какую-то выгоду от своей «недвижимости» (да, именно в кавычках).

Вот тут-то на сцене и появляются фирмы-стервятники, которые готовы выкупить эту долю или хотя бы найти покупателей столь крошечного клочка жилплощади. Сделка на долю квартиры оформляется в соответствии со всеми требования законодательства, при этом другой собственник, проживающий в квартире, об этом ни сном ни духом.

Теперь на руках у мошенников есть документы, свидетельствующие об их праве на жилплощадь в размере, например, 0,2 квадратного метра. С этими документами они и приходят к ничего не подозревающему жильцу квартиры.

Разумеется, сначала никто незнакомцев, потрясающих перед дверным глазком непонятными бумажками, в квартиру не пускает. В этом случае квартирные рейдеры делают какую-нибудь мелкую пакость: режут обивку на двери, заливают замочную скважину клеем, закрашивают глазок, в общем, действуют методами лоботрясов-школьников, которым нечем заняться.

Когда они приходят снова, собственник квартиры, обозленный хулиганскими методами рейдеров, вызывает наряд милиции и... делает роковую ошибку.

Вот что рассказывает пользователь «Живого журнала» из Екатеринбурга Василий Густелёв (gustelev), которому пришлось столкнуться с квартирными рейдерами. В один прекрасный день к дверям его квартиры нагрянуло несколько человек, у каждого из которых на руках имелись документы о приобретении 1/255 доли в этой квартире, по 0,2 квадратного метра. Василий гостей на порог не пустил, а решил вызвать полицию.

Прибывший наряд, вместо того чтобы крутить мошенникам руки или хотя бы выпроводить незваных гостей, завел рейдеров в квартиру. В рамках закона, заметьте, ведь у рейдеров на руках были надлежащим образом оформленные документы.

Рейдеры, недолго думая, вломились в спальню, улеглись на кровать и начали снимать все происходящее на видеокамеру. Метод, как выяснилось, среди квартирных рейдеров распространенный и применяемый чуть ли не постоянно.

В итоге, в квартире поселились три посторонних человека, которые буквально создают невыносимые условия для проживания непосредственных собственников жилья. Правда, гадят они по-мелкому, в масштабах, не подпадающих даже под действие гражданского законодательства, поэтому в суд обращаться бессмысленно.

А дело в том, что у прошлого собственника жилья в свое время отсудили 1/85 от квартиры, что составляет 0,5 квадратного метра. Позднее собственник этого квадратного полуметра продал его рейдерам, что и привело к этой, мягко говоря, неприятной ситуации.

Действуют рейдеры и более изощренными методами. Так, например, распространенной уловкой является провокация собственника жилья, в квартиру которого вломились рейдеры, на силовые методы выпроваживания незваных гостей. Если хозяин квартиры хоть пальцем тронет захватчика, все это будет зафиксировано на видеокамеру, без которых рейдеры в квартиры не ходят, и подкреплено свидетельствами других рейдеров, что, в общем, достаточно для возбуждения уголовного дела по факту побоев.

Если уголовное дело заведено, рейдеры любезно согласятся забрать свое заявление лишь в случае продажи квартиры, разумеется, затребовав для себя 50 процентов от суммы сделки.

Если сразу вывести хозяев из себя не удалось, рейдеры начинают брать их измором. Окурки на полу, хождение по коврам в обуви, неаккуратное, я извиняюсь, отправление естественных нужд и прочие малоприятные вещи рано или поздно доведут до белого каления любого, даже самого стойкого человека. Ему это надоест и он попытается применить к рейдерам силу. Итог: уголовное дело и все, что написано немного выше.

Если и этот план не срабатывает, рейдеры начинают действовать бандитскими методами, силой отбирая документы на квартиру у собственников мажоритарной доли жилья. Здесь может доходить и до угроз, и до побоев.

Недавно по телевидению прошел репортаж, в котором рассказывалось, как квартирные рейдеры пытались выселить из дома семью заслуженного артиста РСФСР Захара Шакирова. Когда вышеуказанные действия не смогли вывести пожилого человека из себя (а рейдеры обнаглели настолько, что ложились на кровать к его больной жене!), они просто заварили его входную дверь. В результате пенсионеры были вынуждены целую неделю провести на осадном положении не имея возможности выйти из дома в магазин за едой (продукты через окно им передавали сердобольные соседи).

В семье Шакирова такая ситуация произошла по вине... дочери народного артиста, которая «поссорилась» с родителями и продала принадлежащую ей долю мошенникам.

К слову, подобные «мстители», озлобившиеся на родственников, составляют львиную долю клиентуры квартирных рейдеров.

Итак, как же защитить себя и свою квартиру от мошенников?

Во-первых, если такая беда пришла в ваш дом, не стоит медлить и экономить на юристах. Как правило, квартирным рейдерством занимаются бывшие юристы или люди с юридическим образованием, а потому «победить» их может лишь более квалифицированный юрист.

Ни в коем случае нельзя открывать рейдерам дверь, так как в этом случае, согласно действующему законодательству, новоиспеченные собственники смогут вселиться лишь по решению суда. Как правило, если в их собственности находятся какие-то жалкие квадратные сантиметры, в суд они обращаться не станут, а вот если их доля может быть приравнена к комнате — суд вполне может встать на сторону рейдеров. В этом случае, опять же, поможет квалифицированный юрист.

Сделку приобретения посторонними людьми доли в вашей квартире можно опротестовать в судебном порядке, так как согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ четко прописан приоритет прочих собственников жилья при покупке доли квартиры. Если вам удастся доказать, что вы не находились в долгосрочном отъезде и не прятались от продавца, а о сделке вас не уведомили, суд, вероятнее всего, признает вашу правоту.

На угрозы со стороны рейдеров прописать к вам в квартиру сотню-другую гостей из солнечной Средней Азии можно не обращать никакого внимания, так как прописать на жилплощадь кого-либо без согласия всех собственников невозможно. Хотя случаи незаконной регистрации нередки, но это тема отдельной статьи.

Ни в коем случае не поддавайтесь на провокации рейдеров — ведь они только и ждут, что вы начнете бросаться на них с кулаками. Их цель - спровоцировать вас на противоправные действия, пусть даже и в форме угроз. В случаях, когда рейдеры начинают угрожать вам, смело обращайтесь в милицию с заявлением.

В случае, если доля у рейдеров невелика, на помощь вам придет статья 252 ГК РФ, которая гласит, что «выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Чтобы оценить стоимость этой доли, можно пригласить независимого оценщика. Однако этот вариант сработает лишь в случае, если доля рейдера значительно меньше любой из комнат.

Но, опять же, повторюсь: сразу же обращайтесь к юристам и не пускайте дело на самотек. Квартирные стервятники просто так от своей добычи не отказываются.